Geschlossene Gaststätten und Geschäfte: Wer zahlt den Mietzins?

Wien (OTS) Vermieter und Mieter beginnen zu streiten, ob ein Mietzins fällig ist, wenn ein Geschäft wegen Corona behördlich geschlossen bleibt. Ein Rattenschwanz an Prozessen ist zu befürchten.

Die Corona-Pandemie überlastet nicht nur Krankenhäuser und Versorgungseinrichtungen, sie löst auch immer heftigere Diskussionen aus, wer für welchen Schaden zahlen muss. Während Lebensmittelgeschäfte und Apotheken weiterhin geöffnet sind, müssen alle anderen Händler ihre Läden dichthalten. Für Gaststätten gilt ein behördliches Betretungsverbot. Hunderttausende sind seit kurzem arbeitslos. Wie hält das die Wirtschaft aus?

Kommende Woche wird eine weitere Frage aktuell: Muss ein Unternehmer die Miete für den April bezahlen, wenn sein Geschäft kraft Gesetz weiterhin geschlossen ist? Muss ein Arzt oder ein Bäcker zahlen, der zwar offen halten darf, der aber weniger Umsatz macht? Oder sind offene Mietzahlungen vom milliardenschweren Rettungspaket der Bundesregierung umfasst?

Einige Experten berufen sich auf einen Paragrafen im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), wonach bei außergewöhnlichen Ereignissen keine Verpflichtung besteht, den Mietzins zu entrichten. Doch diese Auffassung ist bei näherer Betrachtung kaum haltbar.

So sieht das aus dem 19. Jahrhundert stammende Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) zwar den Entfall einer Zinspflicht bei außerordentlichen Zufällen vor. Die rechtshistorische Betrachtung zeigt jedoch, dass das Gesetz auf die aktuellen behördlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit dem neuen Coronavirus nicht anwendbar ist.

Wörtlich heisst es in § 1104 ABGB: „Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.“

Dass Feuer, Krieg (etwa eine Zerstörung durch Bomben) oder eine Überschwemmung eine Wohnung unbrauchbar machen kann, ist unmittelbar einsichtig. Aber eine Seuche? Wie kann ein Objekt zufolge einer Seuche unbrauchbar oder unbenützbar sein? Zurzeit ist es genau umgekehrt: Die Menschen werden dringend aufgefordert, in ihren Wohnungen zu bleiben, um eine Infektion durch Coronaviren zu vermeiden!

Früher war mit Seuche gewöhnlich die Pest gemeint. Ratten galten als ursächliche Überträger. Nagetiere waren damals ständige „Mitbewohner“ und daher wurden Wohnungen tatsächlich unbrauchbar, wenn die im nahen Umfeld von Schlafstätten in großer Zahl lebenden Ratten mit der Pest infiziert waren und der ebenfalls in den Wohnungen verbreitete Pestfloh die Seuche auf den Menschen übertrug.

Noch in der 15. Ausgabe des Großen Brockhaus aus dem Jahre 1935 findet man die Bemerkung: „. . . die P. (gemeint: Pest) wütet in den Häusern (sog. Ratten- oder Pesthäuser), in denen die Menschen . . . eng zusammenleben oder . . . einem Zusammenleben mit Ratten bes. ausgesetzt sind (Bäcker, Müller, Hafenarbeiter, Lumpenhändler)“.

Somit wird nachvollziehbar, warum es die Verfasser des Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) für möglich hielten, dass ein Objekts im Falle einer Seuche unbrauchbar sein kann.

Aber bei der Coronakrise ist vieles anders. Sie ist auch keine Seuche wie die Rattenpest.

Der Infektionsherd befindet sich bei Coronaviren praktisch ausschließlich in den Atemwegen des Menschen, das Virus wird durch Tröpfcheninfektion von Mensch zu Mensch übertragen, aber nicht infolge des unbrauchbaren Zustands von unhygienischen Wohnungen (die man früher mit gutem Grunde „Rattenlöcher“ nannte).

Der „Gefährder“ ist im Falle des Coronavirus der Mensch selbst und nicht die Sache (oder die Ratte). Daher trägt der Mensch im Falle von Corona das Lebensrisiko einer Infektion, zumal er sich durch geeignete Maßnahmen wirksam davor schützen kann.

Von daher scheidet ein auf den oben zitierten Paragraphen gestützter Entfall der Zinspflicht aus: Corona ist eine vermeidbare Infektionskrankheit, wenn man die geeignete Vorsorge trifft. Wenn die Bundesregierung – wie zuletzt – Ausgehbeschränkungen, Geschäftssperren und Betretungsverbote erlässt, so zielen solche Zwangsmaßnahmen auf die Einhaltung von notwendigen Vorsorgemaßnahmen ab, die eigentlich freiwillig hätten wirken sollen.

Vor diesem Hintergrund fragen sich viele Vermieter, wieso auf der einen Seite die privaten Mietverträge weiterhin gelten (zumal die Mieter ja zuhause bleiben müssen), die Geschäftsmieter dagegen keinen Zins mehr zu zahlen brauchen. Und: Wer ist verantwortlich, wenn jemand deutlich weniger Umsätze macht?

Dazu regelt ein anderer Paragraf des ABGB, nämlich § 1107: „Wird der Gebrauch oder Genuss eines Bestandsstücks nicht wegen dessen Beschädigung oder sonst entstandener Unbrauchbarkeit, sondern aus einem dem Bestandnehmer zugestoßenen Hindernisse oder Unglücksfalle vereitelt, so fällt die widrige Eignung dem Bestandnehmer allein zur Last. Er muss den Zins doch entrichten“.

Vermutlich werden sich die Gerichte noch viele Jahre lang mit der Auslegung der beiden genannten Gesetzesparagrafen beschäftigen müssen. Es bleibt zu hoffen, dass es zu einvernehmlichen Lösungen kommt. Denn die aktuelle Krise, deren Ausgang noch keineswegs absehbar ist, trifft alle Menschen in unserem Lande (und auf der ganzen Welt) in bedauerlichem Ausmaß. Um die Folgen dieser Krise so gut es geht zu mildern, sind Disziplin, wirtschaftliche Vernunft und gemeinsames Handeln bessere Ratgeber als Streit.

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Dr. Stefan M. Gergely
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